10月31日，全国银行存量房贷利率完成，居民房贷利息支出进一步下降。据统计，截至10月28日，21家全国性银行完成存量房贷利率的批量调整，共计5367万笔，25.2万亿元的存量房贷利率完成下调。

据统计，未来绝大多数参与批量调整的存量房贷利率可能都将降至3.3%，与央行公布的2024年三季度全国新房贷利率平均水平3.33%较为接近。

根据人民银行公告，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限。

图：2022年来作为房贷利率基准的5年期LPR累计下降100BP

（信息来源：华创证券）

展望未来，由于10月21日国内5年期以上LPR调降了25BP，存量房贷利率进一步调降的空间打开，有望从当前的3.3%左右继续降低至3.05%。如果按照贷款100万，30年等额本息还款进行测算，居民每月偿还额将从4380元降低至4243元，每月少还137元。

由于我国居民对住宅资产偏好度较高，导致其更多会通过现金流角度去做购房决策，本质是忽略首付大小，更关注按揭贷款与个人收入的匹配度，所以房贷利率的持续下调有利于提升居民购房信心。

整体而言，本轮地产政策力度较大，降低了居民的购房成本，核心还是多措并举促进房地产市场“止跌回稳“。

那么，从基本面数据角度看，房地产“止跌回稳“了吗？10月份的数据显示楼市反弹较为明显。

（1）成交量。成交面积主要反映楼市成交的热度，数据端来看，国内重点18城二手房成交量显著高于去年，其中一线城市的成交热度表现尤其好。

图：历年18城二手房单日成交7天移动平均（套）

（信息来源：国信证券）

（2）销售价格：2024年1-9月，全国商品房销售均价9800元/平米，同比-6.8%，情况比1-8月份要好0.1个百分点，出现一定“止跌“迹象。

图：商品房销售均价累计同比

（信息来源：国信证券）

对于房地产板块而言，历史上存在“基本面偏弱→中央政策加码→地方政府跟进→地产基本面复苏“的逻辑链条，在房地产行业确实迎来基本面复苏验证后，有望通过提升房企盈利预期带来板块行情。

此外，除了在需求端降低居民购房成本以外，政策在供给端通过“收储“去库存的力度或也值得关注。近期国内诸多重要会议多次提及支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房，由地方政府直接参与。展望未来，11月4日-11月8日重要会议将至，有望促进房地产去库存，或带动地产板块盈利预期修复。

今日指数：内地地产指数聚焦重要房企，仅有12只成份股，前十大成份股占比94%，锐度和弹性较为鲜明。

相关产品：房地产ETF（159768）

风险提示

尊敬的投资者：投资有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。

您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。根据有关法律法规，银华基金管理股份有限公司做出如下风险揭示：

一、依据投资对象的不同，基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、基金中基金、商品基金等不同类型，您投资不同类型的基金将获得不同的收益预期，也将承担不同程度的风险。一般来说，基金的收益预期越高，您承担的风险也越大。

二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。

三、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。

四、特殊类型产品风险揭示：请投资者关注标的指数波动的风险以及ETF（交易型开放式基金）投资的特有风险。

五、基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对基金业绩表现的保证。银华基金管理股份有限公司提醒您基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由您自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。

六、以上基金由银华基金依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要已通过中国证监会基金电子披露网站【http://eid.csrc.gov.cn/fund/】和基金管理人网站【www.yhfund.com.cn】进行了公开披露。中国证监会对基金的注册，并不表明其对基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于基金没有风险。