9月29日晚上，楼市大消息目不暇接，央行发完上海发，上海发完广州发，广州发完深圳发。

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降首付、降利率来了！

央行发布消息，二套房降首付、存量房贷利率下调。

9月29日晚上九点二十一分，央行发布今年第11号公告，宣布降低存量房贷利率。

无论之前是固定利率合同，还是浮动利率合同，都可以下调。

怎么理解？

就是你之前的固定利率，可以直接置换到最新的LPR利率与加点组合，相当于给了你一次重新签合同的机会。

至于之前是浮动利率的，则从11月份开始，直接执行最近一个月的LPR利率与加点组合。

晚上九点三十三分，央行再发降首付通知：

商业性个人住房贷款，不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

以上两条都是9月24日国新办发布会上官宣的，现在正式落地。

按照这条规则，以后无论首套还是二套，首付均为15%。

在之前的文章中我强调过，无论是降低存量房贷利率，还是降二套房首付，目的之一都是推动有钱人进场帮助去库存。

当然，降低存量房贷利率的另外两个目的：

一个是对冲目前的提前还贷浪潮；

一个是促消费。

降低了老业主们的还贷压力，多出来的钱，可以去其他地方消费了。

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上海、广州、深圳

楼市集体解绑

1、上海发布“沪七条”。

提炼核心内容如下：

第一，松绑限购。

外环外社保3年改为1年，外环内还是3年不变。

此外，居住证满3年且120积分等同于上海户籍，可直接购买二套，外地人也可直接买两套。

临港新片区，增加一套购房名额。

第二，降税。

增值税5改2。也即之前需要买房五年后上市交易，才能免征增值税，现在只需满2年，即可免征。

第三，降首付。

517之后，上海降过一轮首付，当时将首套房商业贷款最低首付款比例调整为不低于20%，二套房商业贷款首付调整为不低于35%。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付调整为不低于30%。

这一次继续下调，首套房首付降至15%，二套房首付继续差异化执行。自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付调整为不低于20%，其他区域不低于25%。

第四，取消豪宅线。

这一招是学习北京，取消普通住宅与非普通住宅标准，也即取消豪宅线，豪宅税成为了历史。

2、广州取消各项楼市限购政策，成为全国首个不限购的一线城市。

也即，从现在开始，在广州买房，没有了任何门槛，谁都可以买，想买几套买几套。

自此，广州楼市开启了裸奔模式，广州也成为一线城市中，首个全面放开限购的城市。

3、深圳跟广州同时发布新政，几乎照抄上海的作业。

第一，松绑限购。

核心区福田、南山、罗湖以及宝安的新安、西乡两个街道，非户籍社保从三年降至1年。

龙华、龙岗、宝安（新安、西乡除外）、盐田、光明、坪山、大鹏，不再需要社保或纳税证明。

不过套数仍旧限制。

第二，降税。

增值税免征5改2。

第三，降首付。

无论核心区还是非核心区，首套房首付降至15%，二套房降至20%。

四大一线城市，就差北京。北京如果出台，大概率会和上海一个模式。

在517新政四大一线城市出招时，我就说过，从楼市限购角度来看，广州已经沦为了二线，这一次再次坐实了。

京沪深依旧保留限购，而广州已经和二线城市一样，全面解除了限购。

这里不是说广州全面解除档次低了，而是强调上海、深圳还是太保守了，力度太弱了。迟早会全面放开的，尤其是深圳，何苦磨磨蹭蹭。

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楼市会转向吗？

这些大招，其实都是基于前两天的重要会议。

在9月26日召开的中央政治局会议上，官方明确强调：

要促进商品房止跌回稳。

一线城市集体出动之下，天津、海南全面解除限购，大概就这一两天的事情了。

至于其他城市，由于已经全面解除了限购，没有政策可以跟随。

关键问题来了，这一次大力度的、全面的救市，能否改变房地产趋势？

有些开发商已经启动涨价模式了。

比如成都嘉禾兴房地产开发有限公司发文称，综合考虑当前成都房地产市场动态及开发建设成本等因素，自10月1日起，对集团旗下所有在售住宅项目单价上调2%。

成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司也发文跟进称，综合考虑当前房地产市场动态及公司成本因素，自10月1日起对公司所有在售项目在售房源单价上调2%。

二手房业主毁约返价的消息，也不绝于耳。

市场成交这两天也的确热起来了，房地产股，已经连涨了十多天。

可以说，这一次气氛确实已经烘托到位。

但越是这样的时候，越需要冷静。

开发商的行为，可以完全忽略，纯属带节奏。

去年的全面救市，就上演过一样的剧情，后来开发商的脸都被打肿了。

本号依旧观点依旧不变：

转向不会轻易到来，还得让子弹继续飞。

即便在一两年后筑底回稳，也不是过去那种大反弹，大概率是持续横盘。

之前我已经说过：

过去三年的疯狂救市会发现一个问题，政策作用的时间越来越短，如今一般效果都只有一两个月。

这一次，大概率也不会是例外。10月份、11月份的成交量，可能会有一波新高，但持续性有待商榷。

逻辑很简单，大环境不同，时代不同，局面不同，不能再惯性思考。

具体可以总结为六个不同：

第一，市场环境不同。

过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。

第二，需求不同。

首先，低能级城市的住房自有率已经很高，基本都有自己的房子，而且低能级的城市人口基本都在流失。

其次，高能级城市，尤其是北上广深的住房自有率虽然低，但高房价与低收入的天堑鸿沟，让很多人空有需求没有实力购买，属于无效需求。这部分需求，只有等房价与收入在未来达到相对平衡时才能转变为真实需求。

再者，由于市场信心和预期缺失，当下的投资需求基本已经崩塌。

最后，我们的人口已经见顶。

第三、心态不同。

这种心态转变，主要体现在两方面：

一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。

从之前的佛系，到躺平，再到如今的“绝代佳人”，这种社会现象背后反映的便是当下年轻人的心态转变。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。

第四，杠杆率不同。

上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。

2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

第五，宏观环境不同。

宏观环境转变包括内外环境。

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