“房地产为什么一提，网友就骂，‘让专家自己买’。”聊起来龙年的房地产行业，易居研究院研究总监严跃进首先向记者抛出了一个有趣的问题。

作为一名长期关注房地产行业的专家，在他看来，这个问题其实还是说明，房地产是受关注的，有需求的市场才会受关注。“同样的道理，现在没人研究如何提高家用缝纫机的销量，为什么？那就是因为这个市场其实不存在了。”

正如大家所关注的那样，龙年楼市一开局房地产行业就迎来了史诗级“大礼包”。2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR保持3.45%，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%。据了解，这是2019年换锚以来，5年期以上LPR首次出现大幅度下降。

谈及近期房地产总体形势，严跃进表示，近期市场各类数据可能有点差，但也谈不上明显变差，而是延续了去年12月份或去年四季度的数据特征。不过目前新的压力是，考虑到去年2—3月份高基期的因素，可能一些销售数据的同比值会变差。从这个角度看，后续要积极做好引导。

“从百城库存去化周期来看，其实去化周期是历史上最差的，去化周期超过了2011年和2014年。我们倒是认为，否极泰来，最大的压力期出现，恰是我们走出逆境的时间点。”严跃进说。

他还提到，目前大城市出现了一个供求关系的新变化。从供给方面看，大城市二手房抛的多、建造的也相对多；从需求方面看，变得更脆弱，打工人也相对少了，收入也少了。这种供求的矛盾或变化，要比小城市更尖锐。若是从这个角度看，“先大城市复苏后小城市复苏”这个判断也不一定准确。

基于上述情况，严跃进对未来房地产市场提出了几点看法。在他看来，要明确“穷人可以救市场，富人只会抛售干扰市场”，所以广州、苏州放松大户型的限购，方向都是反向的。其逻辑是，先把“老破小”的房子解放出来、盘活出来。类似房子大概是300万元，首付是90万元。这样后续房东就有能力买新房或大户型，然后就带动房企的销售等，市场就活了。

“此外，离婚限购是必须加快放开的。此前政策下，投诉非常多。现在放开，既是体现限购的进一步放松，也是具有真正关怀意义的。”严跃进提到，类似限制的政策，会限制出问题。这种可限可不限的，除非是禁止，否则就是一个时间的问题，无非是推迟一些问题的出现。

事实上，去年起到今年初，各级各地对于房地产市场出台了许许多多的政策，“认房不认贷”“降首付”“降利率”……作为楼市限购最严格的北上广深四个一线城市也相继限购松绑。

但在严跃进看来，这还远远不够。“首付还是要做点文章的。再降低首付，做到20%，300万元的房子，首付就是60万元。类似市场反应就会立竿见影。大城市房贷方面违约的概率其实非常小。”他提到。

政策的执行口径也值得重视。“比如说，如果老家房子不卖，在这里是肯定属于首套资格的，但银行贷款是不是认定为首套？中介说是首套的。但我们发现广州是不认的，税务部门认不认，这个也不清晰。”

展望未来房地产市场的发展，严跃进认为，去年是房地产政策出台的大年，而今年将成为政策发力和效应释放的大年。“政策进一步支持合理住房消费需求，一线城市针对房地产市场精准施策，给房地产市场释放了更为积极的信号。”

【大河财立方 记者 贾永标 实习生 李雯雯 上海报道】